04 motivos para você declarar o valor real da compra e venda na escritura pública

Por Caroline de Andrade*, no Jusbrasil

Nas hipóteses em que a escritura pública se faz necessária para a validade da compra e venda de um imóvel, é corriqueiro observar um acordo entre o vendedor e o comprador para que seja declarado na escritura um valor menor do que realmente foi negociado verbalmente ou no contrato particular. Se você já recebeu um pedido como esse ou já fez isso, fique atento a esses 04 riscos que você assume ao declarar o valor errado na escritura pública.

1- Você poderá ser processado criminalmente.

No último artigo, explique sobre um dos impostos mais importantes nas transações imobiliárias, o ITBI. Esse tributo geralmente é calculado sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor da transação. Se você declara um valor menor do que o real na escritura a fim de pagar menos imposto, isso é considerado crime.

Para saber mais sobre esse imposto, acesse o artigo “Um guia completo sobre ITBI”.

“Fazer declaração falsa ou omitir declaração sobre rendas, bens ou fatos, ou empregar outra fraude, para eximir-se, total ou parcialmente, de pagamento de tributo”. É o que prevê o artigo 2º, I, da Lei nº 8.137/90, como crime contra a ordem tributária, punível com pena de detenção de 6 meses a 2 anos e multa.

2- No caso de um imóvel alugado, o inquilino poderá exigir o imóvel para si pelo preço declarado na escritura.

Você conhece o direito de preferência do locatário?

Funciona assim: o proprietário que pretende alienar seu imóvel durante a locação tem o dever de dar preferência na compra ao seu inquilino pelas mesmas condições oferecidas por terceiros.

Imagine que o proprietário receba uma oferta de R$500.000,00 (quinhentos mil) pelo imóvel. Ele repassa a oferta ao locatário, que recusa por não ter condições financeiras de arcar com esse montante. Contudo, no momento de realizar a escritura, o comprador e o vendedor declaram um valor fictício de R$200.000,00 (duzentos mil). Tomando ciência disso, o inquilino pode exercer seu direito de preferência e requerer a compra do imóvel, que valia meio milhão, pelo preço declarado. Isso porque o vendedor desrespeitou seu direito de preferência ao não lhe oferecer o imóvel pelo valor de duzentos mil, possibilitado ao terceiro.

Veja que situação complicada principalmente para o vendedor. Como informar para o juiz que o preço real da operação foi muito maior, mas que ele e o comprador decidiram sonegar os impostos, declarando um valor muito menor?

3- Se você é o comprador e pretende vender o imóvel futuramente, terá que arcar com o Imposto de Renda sobre o lucro que obtiver.

Imagine que na situação anterior, o inquilino não brigou pelo imóvel. Você comprou, o inquilino se mudou e você decide, depois de certo tempo, vendê-lo para comprar um apartamento em outra cidade. O problema é: o comprador quer realizar o pagamento através de um financiamento. E agora? Não tem como simular para o banco o mesmo valor de R$200.000,00 (duzentos mil), como ocorreu na escritura, quando você comprou. Você quer receber mais do que pagou, não é mesmo?

Dessa forma, vendido o imóvel, você terá que arcar com o Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital, ou seja, sobre a diferença entre o preço de aquisição (duzentos mil) e de venda (seiscentos mil, já considerando uma valorização). Logo, você que quis economizar 2% ou 3% sobre o valor da transação a título de ITBI, agora terá que pagar 15% sobre o valor de R$400.000,00 (quatrocentos mil reais). Talvez, o barato tenha saído caro, não é mesmo?

4- Em caso de evicção, você, como comprador, receberá de volta apenas o valor declarado.

Primeiro, você sabe o que é evicção? No caso da compra e venda, a evicção se caracteriza pela perda da posse ou da propriedade para um terceiro que comprova ser o verdadeiro dono do bem, e não quem lhe vendeu.

Então, se você, como adquirente, precisa devolver o imóvel para o verdadeiro proprietário, aquele que lhe vendeu deverá restituir o valor pago, nos termos dos artigos 447 e seguintes do Código Civil:

Art. 447 – Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.

No entanto, como já foi assinada a escritura pública, você poderá pleitear apenas o importe que foi declarado e não aquele que efetivamente pagou.

* Caroline de Andrade é advogada, graduada pela Universidade Federal de Juiz de Fora e atuante no Direito Imobiliário.​